1. En la práctica: ¿qué significa el aumento del 2,56 %?
Para comprender cómo se aplica la ley en el día a día, imaginemos el caso de Manuel (propietario) y María (inquilina):
- María vive en un piso en Lisboa con un alquiler mensual de 800 €. El contrato comenzó en enero de 2024 y la última revisión tuvo lugar en enero de 2026.
- Tras la publicación del coeficiente de actualización del INE para 2027 (1,0256), Manuel pretende actualizar el alquiler a partir de enero de 2027.
Cálculo sencillo del nuevo alquiler:
800 € × 1,0256 = 820,48 €
El aumento mensual es de 20,48 € al mes. El arrendador no puede aplicar un importe superior a este límite establecido por ley, salvo que se realicen obras de mejora con acuerdo previo.
2. Guía para propietarios: normas y plazos obligatorios
El derecho a actualizar el alquiler no es automático: exige el cumplimiento de formalidades legales, so pena de que el aumento sea nulo. Si es usted propietario, preste atención a los siguientes pasos:
- Notificación obligatoria por escrito: El aumento debe comunicarse mediante carta certificada con acuse de recibo o entregarse en mano contra recibo firmado por el inquilino. Los mensajes de WhatsApp o las llamadas telefónicas no tienen validez legal.
- Plazo mínimo de preaviso (30 días): El inquilino debe recibir la carta con al menos 30 días de antelación respecto a la fecha en que vence el nuevo alquiler. Por ejemplo, para que entre en vigor el 1 de enero, la carta debe entregarse a más tardar el 1 de diciembre.
- Contenido esencial de la carta: La notificación debe indicar expresamente el coeficiente aplicado (1,0256), el importe del alquiler actual, el nuevo importe calculado y la fecha exacta en la que entra en vigor.
- Plazo de 12 meses: El alquiler solo puede actualizarse un año después del inicio del contrato o un año después de la última actualización realizada.
3. Guía para inquilinos: ¿Cómo comprobarlo y qué hacer?
Al recibir una carta de actualización del alquiler, el inquilino debe comprobar si se han cumplido todos los requisitos antes de proceder al pago del nuevo importe:
- Comprobar el plazo de preaviso: si la carta llega con menos de 30 días de antelación, el aumento solo surtirá efecto el mes siguiente al previsto.
- Confirmar el cálculo: Asegúrese de que el porcentaje aplicado no supere el 2,56 % estipulado para 2027.
- Comprobar los reajustes acumulados: si el arrendador no ha reajustado el alquiler en años anteriores, puede acumular los coeficientes de esos años, siempre que no hayan transcurrido más de tres años.
- Impugnación o rectificación de errores: En caso de que detecte algún error en el cálculo o en el plazo, el inquilino deberá responder por escrito al arrendador en un plazo de 30 días, señalando la incorrección.
4. Resumen práctico: Obligaciones del arrendador y derechos del inquilino
En cuanto al coeficiente máximo de actualización, el arrendador deberá aplicar, como máximo, el coeficiente de 1,0256, lo que corresponde a un aumento del 2,56 %. Por su parte, el inquilino deberá comprobar si el cálculo es correcto y si el nuevo importe del alquiler respeta dicho límite.
En cuanto a la forma de notificación, el arrendador deberá comunicar el aumento mediante carta certificada con acuse de recibo o mediante entrega en mano, con acta firmada. El arrendatario deberá exigir una comunicación escrita y formal que permita acreditar la notificación.
En cuanto al plazo de preaviso, el arrendador deberá enviar la notificación con al menos 30 días de antelación respecto a la fecha en la que pretenda que el nuevo alquiler entre en vigor. El inquilino deberá comprobar la fecha de recepción de la carta y confirmar si se ha respetado dicho plazo.
En cuanto a la periodicidad de la revisión, el arrendador debe respetar un intervalo mínimo de 12 meses entre revisiones. El inquilino debe confirmar si ya ha transcurrido un año desde el inicio del contrato o desde la última revisión del alquiler.
Por último, en caso de que se produzcan errores en la notificación o en el cálculo, el arrendador deberá corregir la comunicación y volver a enviarla por escrito. El inquilino, por su parte, deberá responder también por escrito, señalando los errores o inexactitudes detectados.
5. Preguntas frecuentes (FAQ)
¿Se aplica el aumento a todos los contratos de arrendamiento?
Por regla general, se aplica a los contratos de arrendamiento urbano tanto para viviendas como para locales no residenciales (comerciales). No obstante, los contratos con normas de actualización específicas o regímenes protegidos pueden presentar excepciones.
¿Está obligado el arrendador a aumentar el alquiler?
No. La revisión es una facultad del arrendador, no una obligación. El arrendador puede optar por mantener el importe o acordar otro importe inferior con el inquilino.
¿Y si el contrato es reciente (de menos de un año)?
En los contratos celebrados hace menos de un año, la primera revisión solo podrá tener lugar cuando el contrato haya cumplido 12 meses de vigencia.
¿Qué ocurre con los nuevos contratos celebrados en 2027?
La ley establece normas específicas para la fijación del importe inicial en los nuevos contratos de inmuebles que hayan estado alquilados en los últimos cinco años, por lo que se recomienda consultar con un asesor jurídico especializado antes de firmar.
Este artículo tiene carácter meramente informativo y no sustituye el asesoramiento jurídico personalizado. La legislación puede sufrir modificaciones, por lo que debe confirmar la información actualizada con un abogado.